Pourquoi le prix au mètre carré ne suffit pas ?

Les indicateurs de prix immobiliers constituent un excellent point de départ pour comprendre un marché.

Les données DVF de la Direction générale des Finances publiques permettent notamment de consulter les transactions immobilières réellement enregistrées au cours des dernières années.

Mais dans le cadre d’une propriété premium, ces informations doivent être interprétées.

Une maison de 200 m² avec vue mer panoramique, piscine et terrain paysager n’aura pas nécessairement la même valeur qu’une maison de surface identique située quelques rues plus loin sans vue ou nécessitant d’importants travaux.

La FNAIM rappelle ainsi que l’estimation doit prendre en compte aussi bien les caractéristiques du logement que son environnement et ses points forts ou faibles.

Dans l’immobilier de prestige, la micro-localisation change tout

Cette réalité est particulièrement importante sur le littoral varois.

À Hyères, les valeurs peuvent varier selon la proximité du centre, du littoral ou encore selon la vue et l’environnement immédiat.

Sur la presqu’île de Giens, la rareté des propriétés, les panoramas et la proximité de la mer créent un marché particulier.

À Carqueiranne, certaines villas dominant le littoral ou bénéficiant d’un environnement particulièrement calme peuvent se distinguer fortement du marché moyen de la commune.

Au Pradet, la proximité du littoral et la qualité de certains quartiers résidentiels doivent être intégrées à l’analyse.

À Toulon Cap Brun, la localisation, la vue, le terrain et les prestations peuvent placer une propriété sur un segment très différent du marché toulonnais général.

Enfin, La Londe-les-Maures, Le Lavandou et Bormes-les-Mimosas possèdent également leurs propres micro-marchés, avec une forte importance accordée à la proximité de la mer, aux vues, à l’environnement et à la rareté de l’offre.

Comparer uniquement des surfaces ou des moyennes communales risque donc de conduire à une estimation imprécise.

Quels critères déterminent la valeur d’une propriété de prestige ?

L’estimation commence évidemment par les caractéristiques objectives du bien : surface habitable, nombre de pièces, superficie du terrain, état général, annexes ou encore stationnement.

Mais l’analyse doit aller beaucoup plus loin.

Une propriété premium peut être valorisée par son architecture, son orientation, sa luminosité, sa vue, son calme, son intimité, son jardin paysager, sa piscine, la qualité de ses matériaux ou encore ses prestations.

À l’inverse, des travaux importants, un manque d’intimité, des nuisances, une configuration intérieure peu adaptée ou un diagnostic énergétique défavorable peuvent influencer la perception des acquéreurs.

Le professionnel doit donc confronter trois éléments : les données du marché, les transactions comparables et les caractéristiques uniques de la propriété.

Surestimer son bien peut ralentir la vente

Pour un propriétaire, il est naturellement tentant de commencer par un prix élevé en se disant qu’il sera toujours possible de le réduire ensuite.

Cette stratégie peut pourtant avoir l’effet inverse de celui recherché.

La FNAIM souligne qu’un vendeur peut avoir tendance à valoriser son logement au-dessus du marché, notamment en raison de la relation affective qu’il entretient avec celui-ci. Elle rappelle également qu’un prix mal positionné peut susciter les doutes des acquéreurs.

Le Journal de l’Agence souligne de son côté l’importance croissante de l’objectivité dans l’avis de valeur et rappelle que l’estimation constitue la base de toute la stratégie de commercialisation.

Dans le segment haut de gamme, ce phénomène est particulièrement important.

Les acquéreurs intéressés par des propriétés premium comparent généralement plusieurs biens et disposent d’informations sur le marché. Lorsqu’un prix paraît difficilement justifiable, ils peuvent simplement écarter le bien de leur sélection.

Un bien trop longtemps sur le marché peut perdre de son attractivité

Les premières semaines de commercialisation constituent une période importante.

Lorsqu’une nouvelle propriété arrive sur le marché, elle bénéficie naturellement d’un effet de nouveauté auprès des acquéreurs en recherche active.

Si elle reste ensuite disponible pendant plusieurs mois et connaît plusieurs baisses de prix successives, certaines questions peuvent apparaître : pourquoi la propriété n’est-elle toujours pas vendue ? Existe-t-il un défaut ? Le vendeur est-il désormais prêt à négocier fortement ?

Une estimation cohérente dès le départ permet au contraire de construire une commercialisation plus lisible.

L’objectif n’est donc pas de fixer le prix le plus bas pour vendre rapidement, mais de déterminer le prix permettant de défendre au mieux la valeur réelle de la propriété auprès du marché.

Sous-estimer une propriété est également une erreur

Une bonne estimation ne consiste pas davantage à rechercher systématiquement une vente rapide.

Dans certains secteurs particulièrement recherchés du Var, les caractéristiques rares d’un bien peuvent justifier une valeur supérieure aux moyennes observées.

Une propriété offrant une vue mer exceptionnelle à Giens, une villa remarquable à Carqueiranne, une demeure confidentielle à Cap Brun ou une maison bénéficiant d’un emplacement particulièrement recherché au Lavandou peut nécessiter une analyse spécifique.

Sous-évaluer ces caractéristiques reviendrait à ignorer une partie de la valeur du bien.

L’estimation constitue la base de toute la stratégie de vente

Le prix influence ensuite l’ensemble de la commercialisation.

Il détermine le positionnement du bien, les acquéreurs ciblés, les supports utilisés, la manière dont la propriété sera présentée et les arguments permettant de défendre sa valeur lors d’une négociation.

Pour une propriété de prestige, l’estimation doit donc être accompagnée d’une véritable stratégie : analyse du marché local, étude des ventes comparables, mise en valeur professionnelle et sélection des acquéreurs.

Chez IMMOCOACH, cette connaissance du territoire permet d’adapter l’analyse aux particularités de Hyères, Giens, Carqueiranne, Le Pradet, Toulon Cap Brun, La Londe-les-Maures, Le Lavandou et Bormes-les-Mimosas.

Vous souhaitez connaître la valeur de votre villa, appartement ou propriété de prestige dans le Var ? Contactez IMMOCOACH pour obtenir une estimation personnalisée fondée sur les caractéristiques de votre bien et la réalité de son marché local.

Sources : FNAIM — Faire estimer son bien immobilier ; Journal de l’Agence — Estimation immobilière, avis de valeur et DPE ; data.gouv.fr — Demandes de valeurs foncières (DVF) ; data.gouv.fr — Statistiques DVF. La FNAIM insiste notamment sur la nécessité de tenir compte de l'environnement et des caractéristiques propres du logement plutôt que d'appliquer mécaniquement un prix moyen au m².