Un marché immobilier qui retrouve progressivement de l’activité

Après plusieurs années marquées par un ralentissement du marché immobilier français, l’activité a commencé à repartir.

Les Notaires de France comptabilisaient 949 000 transactions dans l’ancien sur douze mois à fin mai 2026, soit une progression de 5,7 % sur un an. Cette évolution traduit un marché qui retrouve progressivement un point d’équilibre, même si les acquéreurs prennent davantage leur temps et négocient plus qu’auparavant.

La FNAIM constate également ce redémarrage : après un point bas atteint en 2024, le nombre de transactions dans l’ancien a progressé en 2025. Pour 2026, la fédération envisageait une poursuite de la reprise, tout en soulignant les incertitudes économiques et financières susceptibles de peser sur le marché.

Cette situation nationale doit cependant être nuancée à l’échelle locale. Dans le Var, et particulièrement sur le littoral, la valeur d'une propriété dépend fortement de sa micro-localisation.

Dans le Var, l’emplacement reste déterminant

Parler d’un « prix immobilier dans le Var » donne seulement une première indication.

Sur le terrain, les différences peuvent être importantes entre Hyères, Giens, Carqueiranne, Le Pradet, Toulon Cap Brun, La Londe-les-Maures, Le Lavandou ou Bormes-les-Mimosas.

Elles existent également au sein d’une même commune.

À Hyères, par exemple, une villa située à proximité immédiate du littoral, bénéficiant d’une vue dégagée et d’un environnement résidentiel ne répond pas au même marché qu’une maison située dans un secteur plus éloigné de la mer.

À Giens, la rareté foncière, la proximité des plages, les vues sur la Méditerranée et le caractère exceptionnel de certains emplacements participent à créer un marché très spécifique.

À Carqueiranne et au Pradet, la proximité de Toulon et de Hyères, associée à un cadre résidentiel recherché et à la présence du littoral, attire des acquéreurs à la recherche d’un équilibre entre qualité de vie et accessibilité.

À Toulon Cap Brun, les propriétés bénéficiant d’une vue mer, d’un terrain, d’une piscine ou d’un emplacement privilégié s’inscrivent dans un marché différent de celui observé dans d’autres quartiers de Toulon.

Plus à l’est, La Londe-les-Maures, Bormes-les-Mimosas et Le Lavandou disposent également d’une forte attractivité liée au littoral, aux résidences secondaires et à la recherche de propriétés offrant un cadre méditerranéen préservé.

Les données DVF mises à disposition par la Direction générale des Finances publiques permettent d’ailleurs d’observer les transactions immobilières réellement enregistrées et montrent tout l’intérêt d’une analyse à une échelle géographique fine plutôt que de se limiter à une moyenne départementale.

Les acquéreurs recherchent avant tout la qualité

En 2026, être situé dans une commune recherchée ne suffit plus nécessairement à justifier n’importe quel prix.

Les acquéreurs comparent davantage les biens disponibles et s’intéressent à un ensemble de critères :

- la localisation exacte ;
- la vue et l’exposition ;
- la proximité de la mer ;
- la qualité architecturale ;
- l’état général de la propriété ;
- la surface du terrain et des extérieurs ;
- la présence d’une piscine ;
- les possibilités de stationnement ;
- l’intimité et l’absence de vis-à-vis ;
- la performance énergétique ;
- la qualité des prestations et des rénovations réalisées.


Sur le marché premium, les propriétés réunissant plusieurs caractéristiques rares continuent ainsi à se différencier.

Une villa avec vue mer, une propriété bénéficiant d’un environnement calme et préservé ou une maison rénovée avec des prestations de qualité ne peut pas être évaluée uniquement en multipliant sa surface habitable par un prix moyen au mètre carré.

La vue mer et la rareté restent des critères majeurs

Sur le littoral varois, la notion de rareté joue un rôle essentiel.

Une vue mer panoramique, un accès rapide aux plages, une architecture remarquable, une grande parcelle ou encore une localisation particulièrement recherchée peuvent créer une différence de valeur importante entre deux biens pourtant proches géographiquement.

La FNAIM rappelle d’ailleurs que l’environnement et certaines caractéristiques particulières, notamment la vue, peuvent entraîner une surcote significative par rapport au prix moyen d'un secteur.

C’est particulièrement visible sur des marchés tels que Giens, Carqueiranne, Cap Brun, Le Lavandou ou Bormes-les-Mimosas, où la configuration du terrain et l’orientation peuvent transformer complètement l’expérience offerte par une propriété.

Un marché premium devenu plus sélectif

Le marché immobilier haut de gamme bénéficie d’une particularité : les acquéreurs ne recherchent pas uniquement une surface habitable.

Ils achètent également un emplacement, une architecture, un environnement et un art de vivre.

Cependant, cette clientèle dispose souvent d’un choix important et connaît davantage le marché. Une propriété affichée à un prix trop éloigné de sa valeur réelle peut donc rester longtemps disponible, même lorsqu’elle possède de nombreux atouts.

À l’inverse, un bien rare, correctement positionné et présenté de manière qualitative peut susciter rapidement de l’intérêt.

En 2026, la stratégie de commercialisation devient donc aussi importante que la propriété elle-même : estimation cohérente, photographies professionnelles, présentation détaillée, qualification des acquéreurs et connaissance précise du secteur contribuent à valoriser le bien.

Une attractivité durable du littoral varois

Malgré un environnement économique qui invite à la prudence, les fondamentaux du littoral varois restent solides : climat méditerranéen, proximité de la mer, qualité de vie, patrimoine naturel et offre limitée sur certains secteurs.

De Toulon Cap Brun jusqu’au Lavandou et Bormes-les-Mimosas, en passant par Le Pradet, Carqueiranne, Hyères, Giens et La Londe-les-Maures, chaque micro-marché possède néanmoins ses propres caractéristiques.

C’est précisément pour cette raison qu’une analyse locale est indispensable avant une vente.

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Sources : Notaires de France — Note de conjoncture immobilière 2026 ; FNAIM — Marché immobilier 2026 ; FNAIM — Prix de l’immobilier dans le Var ; data.gouv.fr — Explorateur officiel des données DVF. Les DVF sont issues des actes notariés et des informations cadastrales de la DGFiP.